四、資源稀缺性強(qiáng)化與房地產(chǎn)市場調(diào)控 　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長、社會與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來。由于城市中心區(qū)和周邊土地稀缺、城鎮(zhèn)化推進(jìn)及其它因素的綜合作用，一些城市業(yè)已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的影響。 　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)價格不斷上升是因為地方政府對土地實(shí)行了壟斷——地方土地壟斷抬高地價，進(jìn)而抬高房價。我認(rèn)為這種觀點(diǎn)其實(shí)是不成立的。在該觀點(diǎn)看來，治本之策必須是打破地方政府對于土地的壟斷，實(shí)行充分競爭，地價便不會再往上抬高，房價也會隨之而降。這一看法看似有道理，實(shí)際上卻是一個偽命題。設(shè)想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，不是政府代表國家所有的終極所有權(quán)來實(shí)施對土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的這方面最典型的壟斷案例是日本成田機(jī)場：經(jīng)過半個多世紀(jì)，幾個釘子戶造成第二條跑道仍然建不起來，那里的地價高不高？已高得無法想象，政府用了五六十年時間仍然沒有辦法把這塊地買下來。。在城鎮(zhèn)化過程中的中心區(qū)土地資源稀缺性程度日趨強(qiáng)化這一情況下，商業(yè)性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在政府——開發(fā)商——消費(fèi)者三者利益博弈之中，壓低地價，并不能帶來房價的合理回歸，無非是擴(kuò)大了開發(fā)商的暴利空間而已。實(shí)際上，這里真正的問題是：面對自然壟斷，如何在合理規(guī)劃之下，引導(dǎo)需求，實(shí)施供需動態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)各社會階層的有效供給。如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標(biāo)而不可能治本，難以真正解決問題。為此，需要有一個通盤的考慮，積極建立一個“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即：在一個合理的通盤規(guī)劃之下，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場軌”，得到合理、有效的并行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)所有居民“住有所居”和社會和諧。 　　在這個制度框架內(nèi)，最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理，設(shè)計一個總體的全部國土開發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一地方政府，在轄區(qū)的通盤規(guī)劃里，要把所有的相關(guān)事情處理好，包括住宅怎么建，從棚戶區(qū)改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層的規(guī)劃。在下一層面，在保障軌上，政府首先要管托底。這個“底”首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應(yīng)收入夾心層、年輕白領(lǐng)需要的公租房(平價長租房)。如果能滿足居民收入低端和收入夾心層“住有所居”的保障性需求了，那么政府在市場軌上就不用緊盯著房價問題，就不必使用那么多的手段去對付房價這么一個指標(biāo)。政府還應(yīng)引導(dǎo)民間資本和社會資金進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域，同時也包括使在政策上引導(dǎo)民間資金參加建設(shè)低端的保障房。對于在市場軌上運(yùn)轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房，政府主要是在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓相關(guān)主體公平競爭，讓有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人通過運(yùn)用消費(fèi)者主權(quán)由自己做出選擇。 　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容——在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除在交易環(huán)節(jié)征稅之外，還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現(xiàn)有制度的一項缺失。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)值得肯定，具有制度創(chuàng)新意義。房產(chǎn)稅改革，對以下四個突出問題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)：一是緩解中國稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高使大眾“稅收痛苦”程度較高的問題；二是改變地方稅體系不成型，省以下財政體制未進(jìn)入真正分稅制狀態(tài)并使“土地財政”走偏的局面；三是使房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)治本的高水準(zhǔn)；四是以不動產(chǎn)稅制度建設(shè)來抑制收入差距和財產(chǎn)差距擴(kuò)大。在大方向明確之下，房產(chǎn)稅改革應(yīng)注重試點(diǎn)突破與漸進(jìn)推動。在改革的推動過程中，管理部門應(yīng)該更開明，及時向社會披露一些信息，并盡可能就政府關(guān)于未來改革的一些基本考慮予以必要的信息披露，給社會公眾吃定心丸(即明示此稅在中國將側(cè)重于調(diào)節(jié)高端，嚴(yán)格貫徹支付能力原則，只讓住豪宅、有多套產(chǎn)權(quán)房的“先富起來”的階層，適當(dāng)?shù)囟鄬藏斦杖胱髫暙I(xiàn))。同時，理性地回應(yīng)反對意見，尊重不同角度的訴求，承認(rèn)所有的訴求都有他們充分表達(dá)的必要性，按照“共和”的精神使博弈過程理性化，從而最終尋求到一個盡可能優(yōu)化的方案。 　　近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運(yùn)行一段時間以后取得了成效，也出現(xiàn)一些尚有爭議的問題。為提高調(diào)控的效果，我認(rèn)為應(yīng)該注意三個問題。第一，從調(diào)控運(yùn)行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市——主要是一線大城市——的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段。現(xiàn)在我國社會處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(包括經(jīng)濟(jì)問題政治化的風(fēng)險)。單純求快不可行，非理性目標(biāo)的求快更不可行。有一些非理性目標(biāo)只是為了迎合社會心態(tài)。例如，不少人希望房價回調(diào)50%，這樣他們就能買得起房子了。這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應(yīng)。我認(rèn)為，我國商品房房價總體上回調(diào)50%，是國民經(jīng)濟(jì)無法承受的。對很多人，特別是年輕白領(lǐng)、收入“夾心層”來說，他們現(xiàn)階段的收入水平其實(shí)是無法買得起城市中心地段住房的，更現(xiàn)實(shí)的選擇是公租房。在非理性目標(biāo)下求快，問題會變得更嚴(yán)重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后，還可能疊加性的出現(xiàn)一輪新的“經(jīng)濟(jì)問題政治化”的副作用。 　　第二，在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，需注重引入?yún)^(qū)別對待的方式，看清大的趨勢與方向。在調(diào)控中，對不同城市、不同地段、不同情況要區(qū)別對待。有了理性的區(qū)別對待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。據(jù)我的觀察，中國700個左右城市房價的“梯度推移”還在進(jìn)行中，中國三線城市中，有房地產(chǎn)泡沫的很少，我們不能認(rèn)為，三四線城市房價上升便是泡沫。我們應(yīng)該理性分析，其中有多少是合理的與不合理的、自然的或炒作的成分。不能簡單化地認(rèn)為價格高就是泡沫程度高。即使在同一城市，不同地段的均價也通常會大相徑庭，表現(xiàn)懸殊。如果調(diào)控新政不做這種區(qū)別，那力氣就會使錯地方。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)熱總體上必會梯度推移。如果說，在前一輪房地產(chǎn)建設(shè)中，一些大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，那么，在梯度推移的過程中，我們就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現(xiàn)新一輪的泡沫。如果說，行政限購等方法是不得已而為之，那么從長遠(yuǎn)看，我們當(dāng)然需要注重經(jīng)濟(jì)手段的運(yùn)用并強(qiáng)化對相關(guān)制度的創(chuàng)新與建設(shè)。 　　第三，需要謹(jǐn)慎對待集資建房?，F(xiàn)在有人主張鼓勵集資建房，本意可能是好的。然而，一旦放開，有實(shí)權(quán)的部門、有資源的部門馬上會鉆空子。前幾年我就聽說，“天高皇帝遠(yuǎn)”的地方，已有住房的公職人員很積極地參與所謂集資建房：政府規(guī)定只要他們所在的部門能通過正規(guī)的程序拿到地皮，他們就可以集資建房。誰可以拿到地皮？當(dāng)然是實(shí)權(quán)部門。參加者雖然在形式上要出一點(diǎn)錢，但實(shí)際上與住房的市場價相比，那是微不足道的。房子建好了以后，按照行政級別進(jìn)行分檔分配。這樣集資建房，這樣分房，與房地產(chǎn)調(diào)控新政的內(nèi)在精神是完全違背的；更有甚者，還可能把中國的不動產(chǎn)分配以及相關(guān)的收入分配搞得更加烏煙瘴氣。集資建房的初衷是好的，實(shí)際卻弄出這樣一些令人哭笑不得的狀況，是很值得警惕的。 來源：《國家行政學(xué)院學(xué)報》2012年第2期