賈生華：構(gòu)建住房保障可持續(xù)發(fā)展機制

2011年11月10日10:49來源：中國社會科學(xué)報

　　住房困難問題是現(xiàn)代城市社會的普遍現(xiàn)象，因而提供有效的住房保障成為地方政府的重要職責(zé)。近年來，隨著我國城市房價不斷攀升，住房困難以及由此引發(fā)的社會經(jīng)濟問題日益突出，政府也明顯加大了住房保障工作的力度。從當(dāng)前情況來看，住房保障是一項長期的民生工程，除了近期大規(guī)模建設(shè)保障性住房外，還要著力構(gòu)建住房保障的可持續(xù)發(fā)展機制。

　　第一，實現(xiàn)政策引導(dǎo)、社會參與，優(yōu)化住房保障的模式和機制。住房保障是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，離不開政府的參與。然而，從可持續(xù)發(fā)展的模式和機制來看，海外住房保障都經(jīng)歷了從“政府主導(dǎo)”到“政策引導(dǎo)”的轉(zhuǎn)變，越來越多地通過政策引導(dǎo)調(diào)動社會各方面的積極性，發(fā)揮市場的資源配置和調(diào)節(jié)作用，實現(xiàn)住房保障的可持續(xù)發(fā)展。目前，我國住房保障完全由政府主導(dǎo)，完善政策和機制方面還有很多工作要做。

　　第二，新出讓住宅用地“配建保障性住房”，穩(wěn)定土地資源投入。目前，政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)多數(shù)集中在城市外圍區(qū)域，集中度高、配套功能差，影響了保障性住房的可居住性。保障性住房要滿足城市居民的住房消費需求，應(yīng)該分散布局在城市的各個區(qū)域，并且有成熟的配套設(shè)施和城市功能。因此，杭州等城市最近實行的“配建政策”應(yīng)該予以推廣。除了提高保障性房源分散性外，隨著時間推移這項政策還有利于穩(wěn)定地更新和提升保障性住房的品質(zhì)，避免形成大規(guī)模的“貧民窟”。

　　第三，利用存量住房資源，增加保障性住房供給彈性。城市存量房源十分豐富，建議地方政府組建、參股組建或政策鼓勵和扶植民間組建“公共租賃房公司”，根據(jù)住房保障對象的不同需要，把租賃市場上的存量房源整合起來，經(jīng)過適當(dāng)?shù)慕?jīng)營管理，用于住房保障需要。這樣做的好處，一是可以用較少的投入，大幅度增加保障性住房供應(yīng)；二是能夠有效解決保障性住房分布不均勻的問題，增加住房保障對象的選擇余地；三是可以發(fā)揮存量住房的“蓄水池”作用，應(yīng)對保障性住房供需波動的挑戰(zhàn)。

　　第四，設(shè)計和創(chuàng)新政策工具，引導(dǎo)和吸引社會資本進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。資金來源是目前制約各城市保障性住房建設(shè)的一個關(guān)鍵因素。在政府主導(dǎo)模式下，房價過高增加了住房保障的需要，房價下降又制約著保障性住房投資和供應(yīng)。因此，要形成住房保障的可持續(xù)發(fā)展機制，必須減少保障性住房建設(shè)投資對政府資金的依賴，引導(dǎo)和吸引社會資本進(jìn)入住房保障領(lǐng)域。例如，可以通過“限地價、限房租”政策吸引開發(fā)商投資建設(shè)、長期持有和經(jīng)營管理公共租賃房，也可以對有關(guān)項目進(jìn)行稅收減免和信貸支持，提高對投資者的經(jīng)濟吸引力。

　　第五，“補磚頭”與“補人頭”相結(jié)合，給予保障對象更多的選擇權(quán)。在住房保障中，對究竟應(yīng)該“實物補貼”（補磚頭）還是“貨幣補貼”（補人頭）一直有爭議。我國目前是實物補貼為主，但國外已經(jīng)發(fā)展到貨幣補貼為主。隨著住房存量的增加和住房租賃市場的發(fā)展，增加貨幣補貼應(yīng)該成為住房保障可持續(xù)發(fā)展的重要方面。

　　第六，“進(jìn)退有序”，提高保障性住房運營管理效率。在2000年以前，我國城市曾經(jīng)長期實行福利性實物分房政策，“公房的悲劇”不應(yīng)淡忘。在房價飛漲的壓力下，政府在一段時間里大規(guī)模建設(shè)保障性住房很有必要，但其供應(yīng)機制和管理模式必須完善，既要克服已經(jīng)凸顯的保障性住房供應(yīng)中的公平問題和效果問題，還要防止政府存量住房不斷積累和沉淀帶來的管理問題和效率問題。

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