賈康 孫潔：公私合作 共“?！北Ｕ戏?/h1>

2011年11月10日10:49來源：中國社會(huì)科學(xué)報(bào)

　　據(jù)估計(jì)，中國2011年1000萬套保障性住房的“硬任務(wù)”，所需資金在1.3萬億元以上。如此巨額開支，僅僅依靠政府財(cái)政投入是不可能的，必須積極引導(dǎo)、拉動(dòng)社會(huì)資金參與，才能順利實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。公私合作伙伴關(guān)系（簡稱PPP）運(yùn)行機(jī)制是在政府公共部門與民營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)政府公共職能并同時(shí)也為民營部門帶來利益。這一機(jī)制在提供廉租房和公租房時(shí)，可加以有效運(yùn)用。

　　以PPP模式提供廉租房

　　廉租房不可能由市場自行提供，但政府引導(dǎo)、拉動(dòng)非政府資金參與建設(shè)仍是必要和可能的。

　　首先，政府部門可以與投資機(jī)構(gòu)合作，通過建設(shè)（Build）—轉(zhuǎn)讓（Transfer）的模式（簡稱BT模式）提供廉租房。BT模式即公共部門通過合同約定，將擬建的廉租房項(xiàng)目授予投資人，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)由投資人按照政府要求，在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下，承擔(dān)工程的融資和建設(shè)，合同期滿后政府按照合同的約定回購該項(xiàng)目。BT模式的參與主體，一方是政府公共部門，作為項(xiàng)目的發(fā)起人和業(yè)主，是項(xiàng)目的最終所有者。另一方是投資人，通常有兩種：一種是由出資人和承包商結(jié)為聯(lián)合體，組成投資人；另一種是承包商獨(dú)自成為投資人。采取BT模式時(shí)，選擇的投資機(jī)構(gòu)要有足夠的資金實(shí)力，同時(shí)應(yīng)有較強(qiáng)的融資能力。政府部門在選擇回購時(shí)，可根據(jù)資金情況來確定，如果未來資金不夠充裕則可分階段來回購。而且，政策支持條件應(yīng)符合國土開發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度、可操作的原則。

　　其次，政府部門可以與房地產(chǎn)商合作，通過土地“拼盤開發(fā)”的方式提供廉租房。比如，政府在向房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用于開發(fā)時(shí)，拼盤搭配式地要求開發(fā)商必須向政府提供占整個(gè)建設(shè)面積一定比例（如30％）的廉租房。在這種方式中，政府一是要負(fù)責(zé)組織土地使用權(quán)的出讓，可以采用招投標(biāo)方式，由競爭中的中標(biāo)者取得開發(fā)權(quán)；二是要負(fù)責(zé)開發(fā)地塊與其整個(gè)轄區(qū)建設(shè)的通盤規(guī)劃的優(yōu)化協(xié)調(diào)匹配，以及地塊開發(fā)具體方案內(nèi)部各要素的合理拼盤搭配；三是全面、清晰、合理地設(shè)定廉租房建設(shè)的具體規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理要求；四是持有廉租房所有權(quán)并負(fù)責(zé)廉租房的公平合理分配；五是組織必要的工程監(jiān)理與驗(yàn)收。開發(fā)商的責(zé)任則在于按照中標(biāo)合同要求建設(shè)廉租房，并且負(fù)責(zé)廉租房建設(shè)的融資。

　　以PPP模式提供公租房

　　公租房的房租比廉租房高（但仍低于市場價(jià)格），且征收穩(wěn)定。其建設(shè)成本可以通過房租部分收回，如果政府再給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼或政策優(yōu)惠條件，經(jīng)營者可以通過對其建成后的經(jīng)營管理收回成本并獲得一定的利潤。可采取兩種方式以PPP模式提供公租房。

　　一是政府部門可與投資機(jī)構(gòu)合作，采用建設(shè)（Build）—經(jīng)營（Operate）—轉(zhuǎn)讓（Transfer）模式（簡稱BOT模式）提供公租房。公租房建設(shè)時(shí)，可由政府授權(quán)項(xiàng)目公司對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營管理，項(xiàng)目公司在經(jīng)營管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。在某些必要的情況下，政府部門可以通過現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的形式，使項(xiàng)目投資者達(dá)到收回投資并得到合理投資回報(bào)的水平。補(bǔ)貼可采取兩種方式：補(bǔ)貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營者收?。恢苯友a(bǔ)貼給經(jīng)營者?，F(xiàn)金流量補(bǔ)貼的高低通常與經(jīng)營的期限長短成負(fù)相關(guān)，即經(jīng)營期限越長，政府現(xiàn)金補(bǔ)貼越小，反之越大。

　　二是政府部門可與私人持有者進(jìn)行合作。這種方式能夠很快提供出公共租賃住房，而不像新建住房那樣需要較長時(shí)間；政府部門可以靈活掌握提供的數(shù)量，需求量大時(shí)，可以多尋找一些房源，而需求較少時(shí)，便沒有必要尋找更多房源。這樣一來，可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源配置的優(yōu)化，讓社會(huì)閑置住房發(fā)揮積極的準(zhǔn)公共品作用。因此，政府部門可以通過社會(huì)中介公司，收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的私人閑置住房，對這些私人產(chǎn)權(quán)住房給予一定的優(yōu)惠條件（如房租稅收優(yōu)惠等），讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與它們的出租價(jià)格相比過低，政府部門可以通過對出租者補(bǔ)貼或?qū)θ胱≌哐a(bǔ)貼的方式來解決問題。

　?。ㄗ髡邌挝唬贺?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所）